澳洲房价上天,Granny Flat可以改善独立屋现金流,但事实并不简

 昨天,悉尼成为世界第二不可负担城市的消息被业界朋友圈刷屏了,尽管我们做了详细梳理告诉大家这份报告的不准确性,但悉尼独立屋房价居高不下,可负担性日益降低的确是事实。

 

面对家庭人口增加的刚需,改善居住环境与缓解资金压力是独立屋买家不能逃避的矛盾。为了解决这个问题,建造祖母房(Granny Flat)正在逐渐成为一种趋势,大家普遍认为,在持有独立屋的同时,加建一套祖母房对于家庭生活与财务状况的好处是非常明显的:

 

可以出租以增加现金流回报,极大缓解贷款压力;

可以用于自住,以解决父母来澳和子女的居住问题;

最后一点毫无疑问,有助于房产增值。

 

本文将详实全面地说明祖母房建造可能涉及到的各方因素,为各位房主提供客观而实用的参考信息。

 

几十年前,一个典型的澳洲家庭模式,包括一对夫妇和几个孩子,然后孩子们在十几岁是陆续搬出去自己住。可是现在,房价高企,这种模式在大城市里已经难以为继了。成年之后的孩子们没有能力独自买房或租房生活,而父母却将活得更久。于是,本来不起眼的祖母房(Granny Flat)成为了解决各种家庭住房紧张的方法。

 

 

 

现在的祖母房有什么不同?


从后院简陋的小木屋,祖母房已经演变成了现在时尚和舒适的小型独立套房。灵活和紧凑的设计使之能够适应不同的生活阶段需要,而且也可负担性也很好。一个精心打造的祖母房可能成为一个成年子女的个人领域,或是一个青少年的独立王国,或者是常驻父母的生活居所。

 

一些专门从事祖母房建造的公司表示,近十年来,他们的业务量增长了近30倍!而随着房地产价格的上涨,市场对于这种依附于原有住宅的次级紧凑型房产的兴趣还会继续增加。

 

 

业内人士说,现代的祖母房最重要是要兼具能源效率和舒适度。“随着州政府的大力推动,祖母房的保温,采光,制冷和供暖的要求将日益提升。而在设计方面,越来越多的客户要求祖母房也应该拥有与室内生活区相结合的宽敞户外空间。”

 

祖母房有什么好处?


在财务上,祖母房这种投资,因为有预期的收入,预算方面比较容易解决;

 

一些中年的房主,他们的目标可能是更大化的利用土地价值,另一些是为了他们的下一代可以进入房地产市场而做准备;

 

对退休人员来说,这即使是一个不用出卖房产也能缩小居住面积的方式,也可以是作为独立的客房,提供给其他人(亲戚或者照顾他们的人)居住;

 

还有消息说,一些离婚夫妇为了避免出售房产造成生活不便和财产损失,也加建祖母房以保障彼此的隐私和独立生活。

 

以下十个问题,可以帮助你确定是否要在你的后院铲掉一片绿色,建造祖母房。

 

 

 

1、祖母房能够增加我的房产价值吗?

 

这完全取决于谁来评估你的房产。银行通常倾向于把它列为有利于房屋价值的因素,因为它可能会带来租金收入。但也有很多其他潜在的买家可能更喜欢更宽敞的户外空间和更整体性的园艺设计,特别是在一些高档房产区。

 

 

 

 

2、我能自己DIY一个吗?

 

这几乎不可能。为了把可预见到的危险和不规范操作降低到最小,市政府为祖母房的建造设立了基本的条件。每个州或地方政府之间的规定或许不太一致,但都必须符合澳洲建筑规范。所以,专家建议你必须与和资格的建筑商彻底地研究相关条例。

 

 

 

3、建造祖母房必须满足什么条件?

 

新南威尔士州经济适用房审批程序是澳大利亚最简单,最快速的审批程序。市场上,私人认证机构可以预先审核你的计划是否合规,如果一切顺利,审批需要大约14天的时间。很多公司会为你处理这个过程。“

新南威尔士州的规定是:主房的地块面积必须超过450平方米,并且有至少12.5米的净宽,祖母房的最大占地面积为60平方米。在某些情况下,允许建造两层楼,不过要遵循当地建筑高度和间距的限制。当然露台或门廊不包括在这个面积里。

 

 


在昆士兰州,布里斯班市政规定主房的地块面积必须超过600平方米,祖母房最大面积是80平方米,与主房之间的距离不超过20米,只能由受养人租用。黄金海岸的规定,祖母房的面积必须小于主房的50%,并且共享车道,下水道和供水。在Toowoomba地区可以出租,但是市政将征收2万澳币或以上的基础设施费。

 

专家警告说,有很多因素可能会影响到审批进度,包括街区形状、坡度,山泥倾泻和丛林火灾,还有区域规划,地下公用设施和交通。“根据不同的个案情况,可能比你想象的更多的因素影响你的获批。” 

 

 

 

4、我可以建造好几个祖母房吗?

 

不可以。在大多数情况下,法律限制了一个房产只能有两个单独的住宅。并且,如果地块面积小于450平方米,地方市政府不会批准建造单独的奶奶屋,而只允许他们在同一个建筑里扩展。那么,对于需要照顾的年长父母来说,你可以在主房上延伸扩展一部分出来,成为独立的居住空间,并且以内部通道的方式连接到主房。

5、我可以申请祖母房独立地权吗?

 

可以,但它就不再是一个祖母房了。这实质就是一个原产权的分割过程。获得分割批准是一个昂贵而冗长的过程,虽然最终你可以获得一个可以单独销售的资产。没有分割出去、仍然位于同一产权之下的祖母房是不能单独出售的。

 

 

6、我可以把祖母房租出去吗?

 

某些州,例如维多利亚州和昆士兰州有祖母房的出租限制措施。你所在州的“租赁法”,对于包括公用事业,安全,健康,供暖和停车等都有具体的要求。你还要现实地预计可能会产生的额外家务管理和房产维护工作及费用,并且您的隐私也有可能受到影响。


新南威尔士州环境和规划局对Airbnb和Stayz等公司的在线短期租赁进行了评估,初步回应是积极的,但是有附加条件。目前这还是一个灰色地带,只有12个地方市政府有明确的规定允许祖母房用于短期租赁,而悉尼市议会地区禁止这一做法。

7、我可以获得祖母房的贷款吗?

 

可以,但是一些贷款机构对于投资性房地产贷款的利率要高于自住房贷款利率,当然也有另一些银行则可以提供相同的利率条件,所以你最好多了解几家。同时,祖母房也有税务影响,业内专业人士说,当你出售自住房的时候,你的资本利得税可以豁免;而如果祖母房有租金收入的话,就会有税务发生。另外,如果你选择建造可移动的祖母房,金融机构可能不会提供贷款,因为它能不算固定资产。

 

 

 

 

8、建造祖母房要多少钱,多久可以建好?

 

这要根据不同的材料和外观处理来确定,成本通常在$ 200,000一下。对于一些专业公司来说,60平方米的单位起价为9万元,设计,审批和建造的平均时间为9-12周。但是通常景观、车道和其他外部工作,很可能大大延长这个周期。


也有按照卧室数量来报价的公司,比如约11.5万元的一间卧室带露台单位,12.5万元的两间卧室单位。

 

有时候,审批也可能会耗时几个月的时间。

 

 

 

9、我是否只能选择标准设计?

 

你可以有许多选择,让祖母房和与现有的房子风格和谐匹配。建造商通常会提供一系列的标准设计,但大多数客户都想要改变,所以基本上每个建造商都可以提供个性化颜色和饰面,还有一些公司会聘请室内设计师,但是这肯定会令成本上升。

 

10、有哪些不同的施工方案?

 

你可以选择定制、预制、可移动、甚至是扁平包装的。但根据新南威尔士州法律,这里的建造商只能在现场施工,因为政府不允许使用模块化建筑,原因可能是模块化施工作为一种建筑形式来讲,可能会不太牢固,虽然模块化和便携式产品可能会更便宜。

 

 

如今,小面积的住宅发展和祖母房的兴盛是相辅相成的,设计师巧妙地使用每一平方厘米的使用面积,节省空间的设计已经某种程度上成为一种艺术形式, 人们想要计划在更小的空间内容纳更多的东西 - 紧凑的洗衣设备,内置的床铺和储物空间。日本的城市住宅以其空间的巧妙利用,给我们本地的设计师们很多的灵感和想法。